随着上海乃至全国各地对地下空间的进一步规划及管理，地下空间未来的商业投资、运营、物业管理等等无疑也将成为一个新的方向。

　　今年上海将启动新一轮城市总体规划编制工作，期限可确定为2040年，将指导未来20年的城市发展、建设和管理。其中，立体化城市打造给上海地下空间带来了新的活力和前景，地下空间的开发将会是一个重头戏。去年12月27日，上海市人大常委第十次会议就表决通过了《上海市地下空间规划建设条例》，并于今年4月1日起正式施行。

　　另一方面，地下空间开发也早已成了世界性的规划趋势，全国各地都在积极尝试、建设各式各样的地下空间。而在城市规划总体推进的步伐中，地下空间未来的商业投资、运营、物业管理等等无疑也将成为一个新的方向。

　　地下空间成“新市场”

　　市场预计，随着《上海市地下空间规划建设条例》的正式施行、地面空间日益紧张，城市综合开发势必随之转战地下，未来将会越来越多出现地下空间出让，而有着地下项目开发和运营的上市公司也将分食这一“新兴市场”。

　　“地下空间的拍卖，在全国范围内比较少见。不过，随着大型城市市中心土地资源的逐渐紧张，日后地下空间的拍卖将会变得更加普遍。” 德佑地产分析师赵葆根分析，随着地下空间拍卖的陆续出现，有着相关地下项目开发和运营的上市公司将首先分食这块“蛋糕”。

　　戴德梁行中国区战略研究部数据显示，上海全市共有621.38万平方米高档住宅，642.49万平方米甲级办公楼存量和市中心优质商铺存量211.79万平方米。上述三种物业类型中，每个项目都至少有一层到三层的地下空间，开发潜力巨大。截至2013年底，全市地下工程超过3.4万个，总建筑面积为6875万平方米，地下空间面积增长迅速。因此不难看出，投资者在考虑整个商业项目的投资及回报时，地下空间的价值也将会纳入其考量及审核范围。

　　戴德梁行中国区战略研究部主管Shaun Brodie认为，新条例的施行将会从以下几个方面对未来市场产生影响：首先，上海现有的地下设施将会迎来升级改善，甚至是整体更新换代；其次，现有的和未来的地下空间将得到更好的管理，同时会有更高质量的新型地下空间出现；最后，会有更多的地下物业提供高质量及高效监管的停车场，零售商铺，物流区域，文化休闲空间和运动设施。

　　各地看好地下空间

　　在高密度的城市区域，可用空间迅速减少使得开发利用地下空间的愈加热门。考虑到这一点，世界各地的城市，包括伦敦、巴黎、纽约、东京、香港和新加坡，都致力于地下空间开发的开发和总体规划。而除了上海之外，国内各地都在积极筹划地下空间的建设。

　　安徽省芜湖市的老城区交通拥堵现象近年来日趋严重，今年起芜湖市就将启动中山路步行街地下空间综合利用工程。届时中山路将南北贯通，有效地缓解主城区的交通状况，同时也将进一步提升步行街的品质，实现步行街的华丽转身。无独有偶，福建省福州市的万宝商圈地下工程也将于月底动建，在建设4车道下穿道路缓解交通的基础上，还讲建成两个大型时尚景观广场。

　　在江西省南昌市，近日公开招标出让东湖区胜利路和叠山路47.988亩、土地用途为商业用地的地下空间国有建设用地使用权。这是南昌成功出让的第一宗商业用途的地下空间国有建设用地使用权，中标价为1.027亿元。据了解，此次成功出让，将极大推动今后地下空间开发利用工作，有力促进东湖区打造胜利路特色商业步行街。

　　相类似的，在南京、合肥、沈阳等多地，均有针对诸如交通拥堵、停车难等问题的地下空间开发案例，并往往与商业街、步行街、大型商圈的建设相结合。这是借鉴了不少国外的成功事例，比如在加拿大的多伦多和蒙特利尔市，都拥有极其发达的地下步行道系统。其中，多伦多市地下步行道系统在上世纪70年代已有4个街区宽，9个街区长，在地下接着市政厅、联邦火车站、证券交易所、5个地铁车站和30座高层建筑的地下室，以及20座停车库、很多旅馆、电影院、购物中心和1000家左右各类商店，并拥有100多个地面出入口。地下城保证了那里在漫长的严冬气候下，各种商业、文化及其他事务交流活动的顺利进行。

　　运营开发仍非易事

　　不过，虽然市场空间已经打开，但开发运营绝非易事。“这类地下空间对地段的要求较高，不少开发商缺乏开发地下空间的经验，因此会选择观望。”赵葆根称。2011年，沈阳就曾推出的一块地下空间，就因为距离市中心商业区较远而遭遇流拍。

　　在上海，地下空间的开发也存在着许多问题。一是开发利用的综合协调性不够，地下空间碎片化建设、互不连通的现象还比较普遍，各类地下设施之间还存在争抢空间的无序现象，综合管沟等集约利用措施缺乏有效推进。二是开发利用率不够，戴德梁行华东区写字楼部董事沈洁指出，从现状看，上海市地下空间的开发建设缺乏系统性，除了轨道交通结合地铁上盖的商业项目，非人防设施基本为零星商业和停车库，物业功能的配置比较单一。

　　地下空间开发具有不可逆性的特点，地下工程一旦完工后，不仅难以通过重建来弥补既有缺陷，而且局部工程的设计失误可能致使整个区域相关地下空间的互连互通难以实现。因此，新推行的《上海市地下空间规划建设条例》特别指出集中开发区域的管理机构可以对地下空间实施整体设计、统一建设。先行建设的地下建设项目必须按照规划要求预留连通位置；后续建设的地下建设项目必须与先建的项目实施连通。

　　对此，戴德梁行中国区物业及设施管理部董事张启威表示，新条例的实施将有可能改善现时上海CBD各建筑各自独立营运的形态，对小区长期的健康发展带来空间，但同时也会对各建筑日后的物业管理工作带来挑战。

　　投资规划还需谨慎

　　对于投资者来说，除了对这一新兴市场保持关注、加大了解之外，谨慎对待地下空间开发过程中的政策内容、相关规定也是必不可少的。首先，人防工程是地下空间的重要基础，因此有着“独立建造的地下空间开发利用项目须修建不低于地下总建筑面积40%的人防工程”、“结合地面建筑修建的普通地下室须按不少于地下建筑面积的10%的比例修建防空地下室”等规定。

　　其次，产权问题也是投资者需要了解的。比如在西安，地下空间开发利用规划纳入城市总体规划，实行竖向分层、横向连通的立体综合开发利用。规划一经批准，任何单位或个人必须严格遵守和执行，不得擅自变更，确需变更的，应经原批准机关审批。地下空间建设工程按照基本建设程序完成后，依据房屋登记相关法律、法规和技术规程，以基本单元进行产权登记，并明确使用期限。对于确切的用途、使用期限等等，都需要一一认清。

　　此外，地下空间的建设也有着一定的高标准和高难度，后期的运营维护更是如此。有着怎样的商业规划、物业管理都十分紧要，对于可能出现的防水、防震、防沉降等问题，无疑也要纳入考量。