近日，苏州市政府发布2014年首个房地产市场新政，内容主要涉及商业地产领域，其中关于“建立风险防范资产保障机制”的条文和举措颇为引人关注——新政规定，“对于可分割出售类的商业房地产项目在预售前必须划出一部分房产作为风险防范资产予以冻结，时限为三年。”

　　新政：30%建筑面积资产必先冻结三年

　　于今年1月27日发布的《关于进一步加强全市商业房地产项目管理意见的通知》（下简称《通知》）共明确了5项意见，涉及内容包括实现商业地产供需平衡、规范商业地产审批管理、防范商业地产资金风险、加强商业地产后续监管及确保商业地产平稳运营。

　　“这说明政府已经意识到，苏州市区存在商业地产过度开发的情况。”有开发商人士指出，相关意见的出台是为今后商业地产的泡沫破灭打下“预防针”。

　　据新华房产记者的不完全统计，目前苏州市区范围内（除吴江），已建成的包括购物广场、专业市场、邻里中心在内的各类商业体总量超过了170个，还有一批在建项目和待建地块，保守估计，到2014年年末，仅中心城区就将达到80家。

　　苏州商业联合会此前的一份报告就指出，苏州部分区域的人均商业面积已经超过了3平方米，甚至能到4平方米，远高于西方发达国家水平，处于过剩的状态。

　　“鉴于此，政府打压商业地产是迟早的事，此番就是在开发上做文章。”苏州某资深房评人士指出，“万一运营不善，可以将资产用来抵押，以此来降低开发风险。”

　　据悉，《通知》规定，可分割出售类的商业房地产项目在预售前必须划出一部分房产作为风险防范资产予以冻结，具体为：建筑面积在10万平方米以下的，不得低于地上总建筑面积的30%；建筑面积在10万平方米以上的，按地上总建筑面积3万平方米划定。冻结时间为三年，在冻结期内不得销售、抵押和转让。

　　不过，同策咨询研究中心总监张宏伟则认为，商业地产开发风险的高低取决于企业的招商和运营能力，“不是卖的如何，卖得好的能力不行照样死。”在他看来，新政作用甚微。

　　记者注意到，《通知》说明，冻结期三年结束后，应由房地产开发企业向项目所在地的区人民政府（管委会）提出申请，并经同意后予以解冻。

　　然而，究竟得符合怎样的标准才能获得解冻？倘若不符合标准，是否意味着将继续延长冻结期吗？这在《通知》原文中并未载明。