近段时间以来，多只房地产信托项目出现的违约事件引发了外界关注。由于房地产调控的影响，不少房地产开发企业融资渠道不畅，信托成为不少房企获取融资的重要方式。同时，房地产信托“刚性兑付”潜规则带来的高安全边际和市场化的资金成本，受到高净值客户的追捧，被动获得阶段性的市场机遇。

　　近年来，房地产信托平均收益率长期位居第一，融资规模不断扩大，屡创新高。但随着风险逐渐增加，不少信托公司也开始对房地产项目转向谨慎态度。而今年前三季度，包括房地产信托在内的全行业信托资产规模季度环比增速一直呈下降趋势，业内人士称，这说明信托行业的成长拐点虽然没有到来，但经营拐点确实已经到来了，而未来房产信托基金化或将成为趋势。

　　分析▶▷系统性风险暂未出现

　　近期，新华信托和四川信托分别发生房地产开发商违约事件，部分已经进入司法诉讼。由于在此前曾出现过类似兑付风险事件，同时房地产信托又在今年迎来兑付高峰，引发市场对于房地产信托兑付风险的关注。

　　11月6日，四川信托负责“锦都置业项目特定资产收益权投资集合资金信托计划”的执行经理对外透露，该房地产项目已被信托公司接盘。此前，这个今年3月7日到期的信托项目因开发商借款出现违约，进入了诉讼索债的司法程序，目前仍未有明确的开庭时间。

　　无独有偶，新华信托有关山东火炬置业的一款信托产品也陷入了兑付危机。

　　资料显示，2012年房地产信托进入首轮兑付高峰以来，就出现了多起信托项目无法按期兑付的风险事件，如中信信托三峡全通、重庆信托ST珠江、中信信托舒斯贝尔等信托产品都遭遇兑付危机。

　　2013年，房地产信托再次迎来第二波兑付高峰，虽然房地产市场不断回暖，但房地产信托兑付压力仍不容小视。加上近期出现的兑付违约事件，给年内集中到期的房地产信托带来阴霾，引发了市场的担忧。

　　不过从目前情况看，信托公司大多能按照信托合同约定通过相应程序维护投资者权益。不少业内人士也表示，目前房地产信托出现的违约事件，还仅仅是个别案例，并不代表整个房地产信托业会引发系统性危机。

　　风向▶▷资产规模增长势头迅猛

　　虽然当前房地产信托出现个别违约事件，但其融资规模增长势头丝毫不减。

　　据中国信托行业协会数据显示，今年三季度末，房地产信托融资规模高达8942亿元，占整个信托业融资规模的9.33%，与二季度末房地产信托融资规模占比相比，环比增长了0.21个百分点。其中，三季度房地产信托新增1675亿元，创2010年以来的历史最高水平。

　　诺亚财富研究部助理研究总监李要深认为，今年新增规模上升，说明房地产信托整体走势较好。

　　新时代证券分析师袁建明认为，在逆周期时期，银行等主流金融机构会更多地考虑信贷资金的安全，出现群体性拒贷现象。房地产信托作为房地产开发投资资金来源之一，在银行信贷收紧、融资渠道收窄的情况下能作为银行信贷的有效补充。

　　“房地产信托‘刚性兑付’潜规则带来的高安全边际和市场化的资金成本，受到高净值客户的追捧，因此也获得了阶段性的市场机遇。”袁建明分析说。

　　10月底，中国建投研究院发布了《2013年三季度投资市场走势及四季度投资评级预测》。这份报告显示，今年前三季度各种集合信托产品的收益率中，房地产信托以9.54%的平均收益率位居第一。

　　中国建投研究院的报告显示，前三季度，地产和基建项目的融资占比一直维持在整个行业的50%—60%。三季度在经济企稳和房地产回升的带动下，集合信托规模增长速度较上半年有所加快，集合信托产品的期限也有所缩短。不过，在四季度流动性较为充裕的预期下，预计其整体收益率会继续下降。

　　观察▶▷房地产信托亟待业务转型

　　“今年房地产信托规模增长主要是今年楼市势头较好，与房地产投资增大有关。”世联地产分析师唐慧龙表示，虽然房地产信托发展迅速，但未来房地产行业融资主要还是以银行借贷和自筹资金为主，“高利率的房地产信托并不是房地产企业最佳的选择，一旦其他融资渠道放松，房企就会果断放弃信托融资。”

　　与此同时，由于房地产信托的急速扩张，以及未来将面临刚性兑付的风险，信托业也正逐渐从房地产项目转向其他领域。

　　近日用益信托发布的《10月集合资金信托产品统计报告》显示，尽管整个三季度的信托产品发行情况上看房地产信托依旧独占鳌头，但10月份金融类信托产品的成立规模已经跃居榜首，房地产信托则降至第二。

　　“房地产信托产品的成立规模应该是会往下走的。”用益信托首席分析师李旸认为，由于房地产信托的业务量比较多，已处于饱和状态，加上目前市场上不少房地产信托项目已出现兑付风险，未来信托公司将会更加谨慎。

　　有业内人士表示，房地产调控要求信托公司增强专业管理能力，发行主动管理类产品是信托公司的趋势。相比于传统的单一项目型房地产信托产品，基金型信托可根据市场变化情况进行主动管理，充分发挥信托公司在投资管理方面的优势，根据相应的投资策略将资金投放到不同的项目，在风险把控上更具优势。

　　“房地产信托业务转型已迫在眉睫，”该人士称，根据信托业协会统计，截至2013年三季度，基金化房地产信托产品累积余额已达157.44亿元，占全部余额的0.16%。未来基金化甚至是REITS无疑将成为未来房地产信托业务的主要趋势。