文：中购联编辑部

背景：

购物中心增量持续、百货公司调整加剧、电商如火如荼、O2O日新月异……中国零售业和商业地产发展进入到变革和转折期，传统购物中心转型艰难，许多知名商业零售、购物中心品牌纷纷触网，吹起商业变革的号角；体验式、主题式、文化艺术式的创新型购物中心成为圈内探讨的热点；餐饮、儿童业态成为购物中心新宠；社区购物中心成为亮点。

2014年传统零售、百货、购物中心都将持续推进转型。中国零售商业和商业地产如何实现多赢之道，值得共同关注和探讨。

《中国购物中心》杂志采访到绿地商业集团总经理助理/北方区域商管总经理王智明先生，他有着丰富的项目运营管理经验，也是北京（大兴）绿地缤纷城的第一个操盘手。

北京（大兴）绿地缤纷城购物中心的成功开业，使缤纷城成为绿地在全国重点开发运营的商业品牌;组织实施绿地中央广场综合体的整体运营管理,通过商业、物业“双轮驱动”发挥综合运营的价值，并将这种运做模式应用到绿地其他以缤纷城商业为基础的综合体运营管理中。绿地缤纷城获得“DF0M2010-2011商用不动产中国推动区域发展商业地产项目”、“中国购物中心2012星秀项目”“中国购物中心2012、2013年度社区购物中心大奖”、 亚太商业不动产学院案例教学基地。大兴绿地缤纷城开业及运营成果的成功已经成为社区型购物中心的典范，同时缤纷城作为开发新区的社区商业也成为业内重点研究的案例。

王总又会怎样为我们解读2014年商业地产、购物中心发展的变革趋势，下文是本刊对王总的简短采访实录。

《中国购物中心》：纵观2013年和2014年中国商业地产的发展，您有怎样的预测和期望？您认为会出现哪些主要变化？

通过前几年的探讨、实践，各种经验教训的总结与借鉴，商业地产行业更加趋于专业性，系统化、务实地操作。各地产公司逐渐意识到运作商业地产要重视商业运营人员的配置及专业意见，虽然仍然存在很多理念的碰撞与纠结,但属于传统地产公司向商业地产转型必然经过的阶段.....

《中国购物中心》：购物中心同质化严重。有观点认为，餐饮、休闲娱乐、儿童等业态比重增加，会成为购物中心同质化的另一灾区。您认为购物中心应怎样做好差异化？体验式商业模式赢之道、儿童品牌主题创新赢之道是什么？餐饮如何从做多到做赢？

我认为购物中心餐饮、休闲娱乐及儿童业态比重增加的根本原因是与中国文化、生活习惯及中国经济快速发展带来的人们生活需求、生活方式的改变而密切相关的。如：“中国购物中心是吃出来的”，在中国吃饭已经赋予了亲朋聚会、商务洽商、情感交流等许多内容；也反映出人们生活场所、生活方式的变化等因素;

儿童业态兴旺说明目前中国家庭很多休闲生活是围绕家中的主角----孩子来展开的。但是否能成为同质化的另一灾区是值得商榷的。

我认为在品牌业态趋同的情况下，购物中心的差异化是你要根据自身商场的体量、楼层分布、平层形状、面积；内部规划、动线特性以及公共区域装修反映的主题、色彩、环境感受等因素，对各业态、品牌进行合理的规划组合，体现规划主题与运营理念，这也是体现商场招商运营团队功力的地方，有了这种功力也就做到了差异化。

《中国购物中心》：您认为怎样才能实现实体商业和电商的融合式发展？另外，吸取百货公司的优势对购物中心经营模式和管理模式进行改良，您认为可行吗？有哪些具体策略？

电商是新兴的商业发展模式，并且电商的销售份额越来越扩大，但真正实现电商与实体商业的融合式发展，还要经过相当一段时间的实践探讨。

我们借鉴百货公司非常细化的运营管理应用到购物中心的管理中是增强购物中心的“软实力”，这也是中国购物中心由以前只重视“招商”到现在大部分意识到应该重视“运营”的发展必然；也可以通过介入部分自有品牌的经营体现一定差异化特点，但绝不能把的“统一管理，分别经营”的购物中心租赁运营本质改为“统一收银、联营合作”的百货公司经营模式。

《中国购物中心》：商业地产从跑马圈地的粗放型到精细化时代发展，社区购物中心将成为未来商业地产的重头戏，请谈谈您对社区型购物中心发展的基本看法，机会在哪里？难点在哪里？

社区型购物中心成为未来商业地产的重头戏是与中国城镇化发展进程密不可分的，随着区域的发展，必然要有商业配套，社区型购物中心应运而生。做商业配套就是针对所在区域的消费；也就是“迎合消费”；难点往往是新开发的区域消费能力有限，有的甚至是低下，因为人口导入还需要一个过程，但一味迎合，定位过低，在未来发展中就没有竞争力。所以还需看到未来发展趋势，品牌业态组合还要有一定的超前性，也就是“引导消费”。时机和程度的把握非常关键，同时一定要有的共识是：社区型购物中心也是在不断进行业态调整、不断进行品牌提升的。