在我看来，存在泡沫的不是购物中心个数，而是同质化，同质化中最大的问题不是业态同质化，而思路的问题。商业项目拥有者的思路是陈旧的，没有顺势而为，这就意味着被淘汰。一些实力较小的企业会在这个过程中慢慢被收购、合并，优胜劣汰。但并不意味着，这个区域会被淘汰，他们所留下的商业也会随着城市的发展找到新的方向。
　　或许现在很多商场生意不好，被淘汰的只会是拥有者，商场本身则会集中到有创意、有思路、有能力运作的发展商手上，而且会被改造成一个新的业态和方向。就像英国伦敦，很多厂房变成了艺术馆、创意中心。
　　与此同时，这个内容也离不开大家消费喜好的改变。前几年大众消费以吃为主，这两年流行休闲咖啡，未来可能慢慢又流行博物馆。
　　现在上海已经有这方面的趋势了，前段时间做的莫奈画展，大家排队去看，我个人认为这里面大概有20%-30%是看热闹去的，看得懂莫奈的人毕竟很少。但这已经是一种新的潮流，一种趋势。我们的后一代对文化的追求更为强烈，这个业态就会慢慢发展起来。
　　事实上，商业作品的生产有一个特点，从思路定型到最终成型大概需要2年的时间，如果思维不够超前，那么做出来的东西必然会落后。
　　未来随着新技术的产生，人们的体验更多的应该是新技术所带来的。如果商场的拥有者能够把新技术的内容、把人不得不走出家门去做的一些内容做到极致，同质化也就不存在了。比如对先进传感器的运用，特别是传感装置，以后这会对商业带来巨大的冲击和变化。我们现在就在做这方面的一些探索，商场中会出现一些高科技的东西。这不是噱头，而是会给我们传统的管理体制带来较大的冲击。
　　除此之外，我们会遇到很多跨界商品门类的重叠，原来只是简单的书店里面放咖啡，后来就不同了，如果是做书店+宠物寄放点又是一个新模式。显然，业态的交叉和复杂会是一个趋势，这也会带出一系列问题，如果既有娱乐性，又有食品类、服装零售类的营业内容，消防怎么验？工商怎么申请？到底是什么内容？这个是新事物，非常的复杂。现在我们已经碰到了这样的问题，当新事物出现的时候，原来旧有的制度会带来非常大的束缚，这需要社会共同向前走。
　　原来的商业分类是以产品来做的，这已然无法满足未来的发展需要，我个人觉得可以消费群体的年龄、爱好来定。
　　人以群居，指的是有明显相同要素的群体。如果你是艺术家，可能就去艺术家咖啡，很多人去的咖啡厅你可能不会选择，以后这或许会是一个方向。
　　观点地产新媒体：电商方兴未艾，对传统商业有什么影响？绿地会如何应对电商的冲击？传统商业与品牌应怎样反思及变革，以适应电商全面兴起的形势？
　　薛迎杰：我们认为电商是可以拾遗补缺的，在与一些大的零售公司，特别是品牌公司沟通的时候，我们发现电商对他们来说是有帮助的。比如优衣库、H&M这样规模的企业，电商对他们来说是没有冲击的，因为他们在线上、线下都有，完全欢迎你到店里来看，之后再到网上买。
　　这又回到一个话题，电商冲击的是什么？就是百货这种“二房东”，利用信息不对称，抬高价格，同时服务又不行。
　　在网上购物，消费者可以坐在家里收货，不用进店看商家的脸色，消费者会觉得平等，这个是真实的。有很多消费者买东西还得看营业员的脸色。“你买得起吗？这个东西你看好再买。”诸如此类。但在用电商买单的那一刹那，他们觉得是平衡的，还可以发表评论。无可否认，电商可以给消费者带来更强烈的购物愉悦感。
　　再看看国内实体店的零售体系，原来是紧缺经济，买不买都只有这个东西，现在不是了，网上的店小二非常的热情，下单之后他们马上会告诉你：奴才已经把东西打包好了。实体店不可能做到这一点。
　　一个令人好奇的问题是，为什么电商在国外不会如此疯狂？就是因为中国零售体系的不完善，这么多代理商，有可能是五道、六道的代理商，中间环节太多。
　　很多人说电商对百货、零售带来巨大的冲击，但在我看来，百货和零售不是因为电商的冲击而衰落的，而是因为这几年他们从未改变过自己，电商只是恰恰出现在了他们衰落的节骨眼上。
　　10年来，百货店、零售店几乎没有进步，总是通过大促销来吸引消费者，几个老阿姨再喊买100减60这样的方式。不改变购物环境、服务方式以及与品牌商的合作模式，造成了他们现在的被动局面。
　　前几年，电视购物、电话购物出现的时候，百货店侥幸活了下来，中国那个时候没有把这些打开。如果像欧洲一样，把电话购物和电视购物放开，电商带来的冲击无非也只是撞了下腰而已，不会出现颠覆性的变化。
　　其实，欧洲、台湾等地，电视和电话购物已经非常发达，百货公司已经在那几次的演变过程中“修炼成精”，所以电商对他们的冲击微乎其微。和国内相比，国外的购物中心或者百货商店品类确实不一样，都会分为女士、男士专区，服务非常好，很舒服。
　　总结起来就是，百货、零售不争气，环节太多，前几年我们其他的销售渠道也不是很顺畅，电商就把原来百货需在电视购物、电话购物补的课一次性补齐，所以突然间似乎显得非常强大。
　　这其实和前几年房地产的发展一样，房地产住宅需求被压制住了，所以刚刚进入的这些房地产商突然变得很强大了，为什么？前提还是市场化不够，为什么大家都去国外买东西？排除税收的因素之后，就是市场化不够。
　　绿地并不排斥与电商合作，欢迎电商变化形式与我们进行更广的合作。而且，电商做大了还可以成为我们办公楼的优质客户，没理由不合作。
　　当然，我从来没有认为电商会对我们的购物中心有所冲击。刚才讲了，我们的购物中心包括四个方向，体验、儿童、餐饮、社区商务功能，这些都是电商取代不了的。
　　观点地产新媒体：绿地发展商业地产所需的资金来源主要有哪些？如何认识商业与金融资本之间的关系？绿地在商业与金融结合的模式方面有怎样的考虑？
　　薛迎杰：绿地还是比较传统的，以自有资金为主，配合一些银行的贷款。其实，商业地产还是自有资金的沉淀比较多，但由于我们整体的业务规模已经做到了一定程度，所以沉淀的这部分资金压力不是非常大。
　　在我看来，对于绿地这样全国开花做商业地产的公司来讲，难点不在于商业地产怎么做，而是在于有没有足够沉淀去支撑这样的规模。
　　其实，企业做好一个项目相对简单，只需要倾尽几十亿的资金做好一个项目。但如果像绿地这种战略，全国运作怎么办？因为是全国布局，所以没办法把所有资源放在一起。
　　谈到商业地产与金融结合的创新，大家都在探索国内商业地产的进入、退出机制，我们也不例外。这两年，我们成立了金融控股公司，其中很大一项是在金融和资本方面的探索。特别是在绿地上市之后，我们对于这方面的探索会更加顺畅。
　　观点地产新媒体：集团会考虑把哪些商业地产项目放到绿地香港？
　　薛迎杰：根据集团层面的战略安排，绿地香港重点聚焦的区域是南部区域，包括福建、海南、广西，以及长三角地区的一些优质项目。所以商业这一块还是会跟着整体项目去走，当这个项目中包含商业成分，这部分商业就会放在绿地香港。