观点地产网 李雯露 在抛出明年4000亿的经营目标之后，绿地的千亿增长支撑点成为业界普遍关心的话题。按照绿地集团董事长张玉良的设想，未来商业地产、产业地产会是企业快速发展的方向。
　　“中国经济结构转型以服务为主，办公楼、商业地产、产业地产等都会快速提升。住宅市场不是不增长，但是商业地产、产业地产等成长肯定比住宅成长更快。”
　　相比为人所熟知的住宅业务，绿地集团在商业地产方面早已布局多年，更被外界视为该公司与万科一决高下的关键筹码。
　　近日，绿地商业集团常务副总裁薛迎杰在接受观点地产新媒体的专访时，详细介绍了绿地在商业地产方面的发展路径。
　　“本来商业地产在集团中所占比重是40%，今年会发展到50%-60%的水平。”
　　目前绿地在商业地产方面有两个明确的发展方向，即超高层建筑和大社区类型的购物中心。其中，购物中心会以持有为主，办公楼将会出售。
　　“拥有城市必备功能的商业楼宇，这部分我们做得比较多，比如在一二线城市的超高层建设。既可以成为地标，也可以成为当地最好的办公场所。另一方面，以'绿地缤纷城'为代表的购物中心是我们现在重点在做的事情。”
　　绿地将这一类购物中心定位为大社区商业，旨在为5公里范围内的社区居民提供社区服务。
　　“这一系列的购物中心面积约在5万-8万平方米，第一代产品已在北京大兴开业（北京大兴绿地缤纷城），目前招商达到100%。现在我们在做第二代产品，预计今年会发展到5家，分别在北京、上海、合肥以及西安。”
　　他还透露，未来一、两年，绿地将在全国复制近20个这样的项目。
　　谈及此类社区型购物中心可供复制的模式，薛迎杰总结为四方面特点，即强调体验、抓儿童、抓餐饮，以及提升社区服务功能。
　　以下是观点地产新媒体对绿地商业集团常务副总裁薛迎杰先生的专访实录整理：
　　观点地产新媒体：今年绿地会在商业地产方面加大发展力度，具体是如何考虑的？
　　薛迎杰：绿地在这方面从来没有停止过，并不是在某一年出现了重大的转折，更不是我们突然从住宅地产转到商业地产。这是根据市场变化、集团战略发展的需求而产生的构思和调整。
　　从数据上来看，今年恰好到了一个分水岭，商业地产在绿地集团中所占比重本来是40%，今年可能变成50%。所以大家好似一夜醒来，突然发现绿地在商业地产做了重大投入，其实不然，这不是拐点，而是一个渐进的发展过程。
　　两三年前，张玉良总裁就曾多次强调，要根据市场变化、企业发展需求调整绿地的产品投资结构。综合城市发展、企业需要以及政策引导三方面因素，我们慢慢有了这样的变化。
　　从我们了解的情况来看，中国各地的经济发展不均衡，有的地方住宅市场仍有不少刚性需求，比如上海。但有的城市部分区域已经到了一定程度，那边商业用地和住宅用地的比重产生了区别。
　　另一方面，国家对于住宅的调控必然会引导企业朝商业地产发展。与此同时，集团如果要维持这样一个增长，商业地产无疑是一个重要的业绩支撑点。
　　绿地集团非常重视一、二线城市，而上述三个因素都在引导我们去获取更多的非住宅用地，商办、商业用地的比重将会更多。
　　坦率的说，香港几家大的发展商做到后面基本都在做非住宅业务，原来住宅都是通过旧屋改造去做，现在香港几乎已经没有地再开发住宅，所以他们大量在做城市商业功能的完善和配套。
　　观点地产新媒体：绿地是怎么做商业地产的？能否以项目为例，分享成功的经验？
　　薛迎杰：在国内做商业地产一定得符合中国的情况。
　　我们有两个比较明确的方向：一是拥有城市必备功能的商业楼宇，这部分我们做得比较多，比如在一二线城市的超高层建设，既可以成为地标，也可以成为当地最好的办公场所。
　　二是，大社区类型的购物中心，这是集团正在做的事情，也做得比较成熟。
　　商业楼宇体现的是楼宇经济。随着城市的发展，粗放经济肯定不行，第二产业也不行。从国外经验来看，楼宇经济能为当地的就业、税收、形象等带来较大的好处。在上海、北京、广州、深圳，楼宇经济一定是政府引导的方向，能够聚集大量的先进企业在一栋楼宇中开展商业活动。
　　所以，绿地在这方面的工作不会停止，而且会越做越大。我们已经在向商业集群的方向发展。根据情况，有的项目可以形成商业楼宇的集群，会细分为中高端办公楼和城市最高端的办公楼两种集群。当然，这里面也会有一些商业，但不会太多。
　　另一方面，集团目前正在做大社区类型的购物中心，而且做得比较成熟，也可以称之为片区商业中心。其定位在某个区域不一定是覆盖一个社区，而是整个片区。
　　“绿地缤纷城”是我们主推的一个品牌，这一系列的购物中心面积一般是在5万-8万平方米，满足在5公里范围社区的需求，提供社区服务的功能。所以这样的项目一定会伴随着大量的社区，同时绿地在这个项目周边开发了大量社区，当然也有别的开发商开发的社区。
　　观点地产新媒体：您如何理解社区的概念？
　　薛迎杰：我们对于社区的定义是什么呢？一般来说，社区是指居住功能比较多，居住人口在导入期，所处的位置可能不是市中心。
　　我们在北京的南六环开业了第一个绿地缤纷城，现在那边有一句话叫“南缤纷北五彩”，就是说，南面有一个绿地缤纷城，北面有一个华润五彩城，两个面积差不多，都在5、6万平方米，都是辐射当地社区。
　　北京这个商业地产购物中心可以说是典型的绿地模式，当初在定义做这样一个购物中心的时候，大家都觉得这个区域比较生僻，所以没人看好在这里做购物中心。
　　绿地在那边投资了一个住宅加办公、酒店以及商业的综合体项目，我们觉得这完全符合绿地大社区商业的模式。
　　首先，在这个区域有大量的导入人口，这些导入人口可能是新进城市的，也可能属于改善需求。这部分人放弃了市中心成熟的配套，为了改善居住面积和生活空间，从市中心二、三环往外迁。这样就在这个区域形成了比较快、比较强烈的消费需求。
　　鉴于此，我们做了一个综合的产品，包括30万平方米的住宅、5、6万平方米的购物中心。值得一提的是，北京绿地缤纷城开业非常早，在住宅还没有完全交付的时候，这个购物中心就已经开业了。截至目前，开业不到两年时间，这个项目目前招商是100%。
　　第二个大社区型购物中心即将在房山开业，位于房山老城区外面，靠近新城区，目前招商情况向好。另外，长春的项目会在今年年底、明年年初开业。
　　作为多年专注于住宅、办公楼开发的企业，绿地对于城市的发展非常了解，可以及时洞察到哪个区域什么时候人口会出现爆发式增长，因为这会产生很多需求。
　　观点地产新媒体：您认为对于城市的了解是做商业地产的关键？
　　薛迎杰：对。反过来，外地发展商更擅长在市中心做，因为他们只了解城市最中心的脉络。
　　而绿地在这方面非常擅长，因为我们伴随着城市成长，在很多城市，绿地已经进入了10年、20年，看着城市从小变大，我们会从中看到了很多的机会。
　　观点地产新媒体：为什么绿地比较看好大社区商业这一类型？
　　薛迎杰：集团把以缤纷城为代表的这一类商业作为重点发展方向之一，通常情况下，这些项目的建筑面积会在6-8万平方米，也会有8-10万平方米的极端情况出现。
　　我们计划未来一两年内在全国开业近20个这样的项目，现已开始做筹划。
　　一方面符合中央提出的新型城镇化的需求。不聚焦在已经饱和、拥挤的市中心，而是随着人口和产业的迁移。比如北京要将部分产业迁移到保定，包括京津冀，我们都在做这方面的工作。
　　产业迁移带来人口流动会是一个好机会。产业迁移会带来国家政策的调整，会带来国家基础建设的投入。而且迁移出去之后，沿线的交通必然会更加便捷，人群就会慢慢转移到这个“走廊”，而且会优先向这一地区辐射和导入。